La procedura di acquisto di un immobile in Italia può differire da quella di altri Paesi, ma è un processo logico che prevede tutte le verifiche e i controlli effettuati da un notaio il cui ruolo specifico è quello di garantire lo scambio sicuro dei titoli di proprietà e il completamento dell’operazione.

Se hai trovato un immobile che desideri acquistare, la prima fase consiste nel raggiungere un accordo sul prezzo. Questo sarà negoziato dal tuo agente. Una volta concordato il prezzo, il tuo agente stabilirà anche le modalità di pagamento e i tempi che intercorrono tra il deposito iniziale e il contratto finale autenticato, che è il momento in cui si entra legalmente in possesso dell’immobile.

FASE 1 - OFFERTA FORMALE DI ACQUISTO O CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA
(proposta irrevocabile di acquisto o contratto preliminare di vendita/compromesso)

Al fine di facilitare le vendite in cui una o addirittura entrambe le parti vivono all’estero, ICREA Cortona tende ad iniziare con un’offerta formale d’acquisto che definisce tutto ciò che è stato concordato e che è subordinata ai risultati della tua perizia indipendente - che ti raccomandiamo vivamente di aver fatto.

In generale ICREA Cortona non richiede un anticipo per questa fase iniziale, ma altre agenzie possono richiedere un deposito vincolante del 5%-10%.*

Con ICREA Cortona si tratta di una procedura automatica, essendo l’offerta più che altro una lettera di intenti di acquisto/vendita, che stabilisce prezzo, modalità di pagamento e tempi di realizzazione.

FASE 2

Se i risultati del sopralluogo saranno soddisfacenti, la proposta formale di acquisto di ICREA Cortona diventerà automaticamente un contratto preliminare di vendita nel momento in cui il notaio, scelto dall’acquirente, riceverà la seguente documentazione e i fondi:

  • copie originali del contratto firmate da entrambe le parti,
  • moduli anti-riciclaggio e sulla Privacy firmati,
  • il mandato al notaio di tenere in deposito tutti i fondi fino al completio del contratto,
  • la somma di denaro concordata per l’acconto.

L’acconto (caparra confirmatoria), che può essere compreso tra il 10% e il 30% (importo concordato tra le parti), è un deposito non rimborsabile, a meno che non sia indicato diversamente nel contratto preliminare.

Dovessi recedere dalla vendita perché non sei in grado di adempiere agli obblighi di legge citati nel contratto, questi soldi verrebbero incamerati, cioè il venditore avrebbe diritto a tenerli.

Allo stesso modo, se il venditore non fosse in grado di adempiere agli obblighi di legge citati nel contratto, avresti diritto alla restituzione dell’acconto versato e ad una penale di pari importo.

Una volta firmato, il contratto preliminare sarà formalmente registrato dal notaio presso le autorità competenti.

Importi da versare al contratto preliminare

  • Importo pari all’acconto (da tenere in deposito presso il notaio fino al completamento).
  • Spese di registrazione - circa E.350.
  • Imposta di bollo pari allo 0,5% dell’acconto (che viene detratta dal totale dovuto al momento del contratto definitivo).
  • Spese di traduzione, se applicabili (circa E.300-E.700).
  • Le spese di agenzia, che in genere sono pari al 3% + IVA del prezzo di acquisto concordato, sono dovute per legge alla firma del contratto preliminare. La politica generale di ICREA Cortona è quella di attendere il completamento del contratto prima di fatturare, ma altre agenzie possono aspettarsi un pagamento parziale o totale.

FASE 3 – COMPLETAMENTO DEL CONTRATTO DEFINITIVO AUTENTICATO

Questo avviene di solito 2 o 3 mesi dopo il contratto preliminare, a meno che non sia stato stipulato diversamente. Il contratto definitivo notarile, una volta sottoscritto da entrambe le parti, ti dà il possesso legale dell’immobile.

  • Se non puoi essere presente di persona per il contratto definitivo, avrai bisogno di una procura.
  • La procura è più semplice se fatta in Italia presso il notaio che presiede la vendita.
  • Il costo è di circa E.180 + le spese di traduzione di E.150 e può essere fatta in 1 ora.

Se non sei in grado di redigere una procura in Italia, dovrai acquistarne una da un notaio del tuo Paese di residenza. La procura dovrà poi essere tradotta legalmente, autenticata dalle autorità governative competenti e munita di postille.

Il contratto definitivo viene stipulato solo quando il notaio ha accertato che l’immobile non è stato utilizzato come garanzia per alcun prestito e che non ci sono tasse in sospeso da pagare.

È il proprietario che è legalmente responsabile della conformità dell’immobile e ne dichiara la conformità nel contratto (da qui l’importanza di far eseguire un sopralluogo personale per verificarla).

Importi da versare al momento della stipula del contratto notarile definitivo

  • Il saldo del prezzo di acquisto.
  • Il resto delle tasse di acquisto/imposte di bollo (meno lo 0,5% già pagato).
  • Gli onorari del notaio e dell’agenzia.

Dopo la firma del contratto definitivo, il contratto sarà trascritto e registrato dal notaio affinché gli atti di proprietà siano ufficialmente trasferiti a tuo nome.

ICREA Cortona provvederà a cambiare immediatamente tutte le utenze a tuo nome e ad avvisare il Comune del cambio di proprietà.

COSTI NORMALMENTE SOSTENUTI PER L’ACQUISTO DI UN IMMOBILE

  • Una delle stranezze dell’acquisto di un immobile in Italia è che l’imposta di acquisto, calcolata dal notaio sulla base di tabelle ufficiali, si basa sul valore catastale dell’immobile.
  • Questo si basa sulla rendita catastale dell’immobile (la rendita accreditata dell’immobile) e non sull’effettivo prezzo di acquisto.
  • Il valore catastale degli immobili più vecchi, che non hanno subìto interventi edilizi negli ultimi anni, può spesso essere inferiore del 50% o del 60% rispetto al prezzo effettivo d’acquisto, ma le nuove costruzioni e gli immobili recentemente ristrutturati o ammodernati avranno un valore catastale aggiornato.
  • Se l’immobile è destinato a seconda casa (cioè non residente) si dovrà pagare un’imposta sull’acquisto pari a circa il 9% del valore catastale + E.100 (circa) per bolli vari.
  • Se l’immobile è destinato a diventare la propria abitazione principale (cioè per la quale si sarebbe legalmente tenuti a richiedere la residenza entro 18 mesi dal completamento), l’imposta di acquisto sarà pari a circa il 2% del valore catastale + E.100 (circa) per i bolli.
  • Quanto sopra è applicabile alle parti private nel caso in cui l’immobile non risulta essere “un’abitazione di lusso”.
  • Un immobile registrato come “casa di lusso” sarà tassato con un’aliquota più alta.
  • Quando si acquista da un costruttore o da un’impresa di costruzioni, al posto dell’imposta sull’acquisto può essere applicata l’IVA (VAT) al 4% (per i residenti), al 10% per i non residenti e al 22% nel caso di un immobile che rientra nella categoria delle case di lusso.
  • I motivi per cui la prima è soggetta all’IVA sono vari e a volte non sono applicabili. In questi casi, sarebbe meglio far analizzare la situazione e richiedere un calcolo specifico per l’immobile in questione.
  • I terreni agricoli sono tassati al 15%. Gli onorari del notaio si aggirano in media tra i 2000 e i 5000 Euro. Tutti i pagamenti possono comunque essere calcolati prima dell’acquisto.

TASSE

  • Dal 1992 è stato introdotto un nuovo sistema in base al quale non si deve più pagare una somma forfettaria sul guadagno netto dell’immobile al momento della vendita, a meno che non si sia stati in possesso dell’immobile per meno di cinque anni dal giorno dell’acquisto. Si paga invece un’imposta annuale calcolata sul valore catastale dell’immobile. Ciò non si applica nel caso in cui un immobile sia di proprietà di una società o risulti non abitato.
  • Se NON sei residente e vuoi vendere la tua proprietà entro cinque anni dall’acquisto, sarai tassato/a al 26% sul guadagno netto.
  • Se sei residente o hai trascorso almeno il 50% + 1 giorno del periodo di 5 anni come residente, non sarai tenuto/a a pagare le plusvalenze in caso di vendita.
  • Come residente hai la possibilità di acquistare un’altra proprietà entro un anno, come luogo di residenza principale, oppure di pagare la differenza del 7% sull’imposta di acquisto originale e gli interessi su questa somma, sempre calcolata sul valore catastale dell’immobile (anche se rivalutato) e non sul suo prezzo (questa imposta ammonta di solito a poche migliaia di Euro).
  • Dopo cinque anni di proprietà non ci sono imposizioni.

IMPORTAZIONE DI FONDI

Non ci sono restrizioni all’importazione di denaro per l’acquisto in Italia, ma per garantire che i proventi di un’eventuale rivendita possano essere rimpatriati, si consiglia di procurarsi la documentazione ufficiale dell’importazione di tali somme e di eventuali spese accessorie. I fondi per l’acquisto di un immobile devono arrivare tramite bonifico bancario da banche regolamentate, che non siano presenti in alcuna Black List!

AVVOCATI

Mentre alcuni avvocati internazionali possono essere esperti di diritto italiano, pochi avvocati internazionali sono esperti nell’acquisto di proprietà private in campagna e lontano dalle grandi città in cui i loro studi legali generalmente operano. Ancora meno sono quelli che conoscono le leggi, i regolamenti e le restrizioni urbanistiche locali, che cambiano da regione a regione e persino da un consiglio comunale all’altro.

Se la proprietà che stai pensando di acquistare è, ad esempio, una grande tenuta con ettari di terreno, più proprietari e numerose irregolarità, l’assunzione di un avvocato (preferibilmente uno locale con un traduttore) sarebbe consigliabile, ma se non lo è, molto di più dipende dall’astuzia del tuo geometra nel valutare ciò che potrebbe rappresentare un problema (come problemi strutturali, volumi aggiunti o diritti di passaggio contestati) e dall’esperienza dell’agente immobiliare e del notaio nel trattare con loro.

NOTAI

Quello che bisogna sapere quando si acquista un immobile in Italia è che tutti i contratti possono essere stipulati davanti a un notaio (specializzato in compravendite di case e, tecnicamente parlando, più in alto nella scala legale rispetto ad un avvocato).

Tutti i contratti possono anche essere personalizzati (insieme al notaio), purché le condizioni siano accettate da entrambe le parti. Per saperne di più sul ruolo del notaio in Italia, ecco il link al sito della Corporazione dei Notai: https://www.notariato.it/.

Consigliamo vivamente di effettuare una perizia prima di impegnarsi nell’acquisto di un immobile. Possiamo consigliarti un geometra o siamo lieti di collaborare con uno di tua scelta. Un sopralluogo costa in media da E.500 a E.1000 + IVA, a seconda di ciò che deve essere verificato.
Una relazione di conformità dovrebbe verificare che:

  • l’immobile sia conforme a tutte le norme urbanistiche ed edilizie,
  • abbia i permessi per tutti i lavori intrapresi,
  • sia registrato correttamente presso il Catasto e il Registro dei Fabbricati,
  • abbia (ove applicabile**) impianti di gas, elettrici, idraulici, fognari e di riscaldamento a norma.

Con questi dati in mano, l’acquisto può essere effettuato rapidamente nel giro di 1-2 mesi.

La perizia dovrebbe includere anche quanto segue:

  • le condizioni strutturali dell’immobile,
  • che tutte le utenze siano certificate e/o collegate e funzionanti (acqua, fognature, elettricità, gas, caldaia)**,
  • che la piscina e le pompe siano funzionanti,
  • se ci sono strade di accesso contestate,
  • se esistono diritti d’uso/diritti di passaggio sulla proprietà o attraverso di essa,
  • se l’immobile è stato de-ruralizzato ed è un’abitazione civile,
  • le condizioni del tetto,
  • le condizioni di porte e finestre,
  • la valutazione dell’umidità,
  • la conformità dell’impianto del gas (serbatoio GPL o rete), sia all’interno sia all’esterno dell’abitazione.

In caso di dubbi sulla solidità strutturale dell’immobile, è possibile incaricare un ingegnere di eseguire un’indagine strutturale completa. Questo può essere piuttosto costoso, a seconda delle misure tecniche da intraprendere, ma almeno si avrebbe un’idea informata dei problemi che l’immobile potrebbe presentare, qualora si decidesse di acquistarlo.

CONTRATTI DI VENDITA CONDIZIONATI

ICREA Cortona richiede a tutti i suoi venditori un rapporto sullo stato di conformità prima di commercializzare un immobile. Questo non significa che un immobile sia necessariamente conforme, ma significa che l’Agenzia possa avere un’idea chiara delle irregolarità che devono essere regolarizzate e delle tempistiche con cui ciò può essere fatto.

Le procedure di regolarizzazione possono essere costose e di conseguenza molte persone scelgono di aspettare di avere un acquirente interessato prima di affrontare la situazione. Questo è frustrante, ma comprensibile.

Fortunatamente, però, la maggior parte dei problemi di conformità può essere facilmente risolta richiedendo una sanatoria al comune, ma se, ad esempio, la proprietà in questione si trova in un’area protetta dal punto di vista ambientale, la sanatoria deve essere richiesta agli uffici regionali e può richiedere 3-4 mesi per essere ottenuta, a volte anche di più.

Nel caso in cui l’immobile che si desidera acquistare presenti problemi di conformità, si consiglia di chiarire la situazione con un avvocato o un notaio: i notai sono sempre disponibili per consulenze e consigli.

Se l’immobile non è conforme, la procedura standard prevede la stesura di un contratto di vendita condizionato che includa le seguenti clausole da inserire:

  • che la caparra - di solito bassa in questi casi - sia trattenuta in deposito dal notaio fino al completamento,
  • che la caparra sia automaticamente rimborsabile, nel caso in cui la regolarizzazione non venga concessa e/o non venga concessa entro i tempi definiti (che possono, di comune accordo, essere prorogati),
  • che sia chiaramente specificato: nel caso in cui la regolarizzazione non venga concessa e/o non venga concessa entro i tempi stabiliti, il venditore non ha diritto a ricorrere in giudizio per il rimborso della caparra,
  • che il notaio, in questo caso, è autorizzato da entrambe le parti a restituire automaticamente le somme del deposito all’acquirente nel momento in cui scadono i termini definiti,
  • secondo la legge italiana, il venditore dovrebbe tecnicamente incamerare di nuovo la stessa somma, ma questo è spesso difficile da far valere senza ricorrere a un’azione legale.

Il team di ICREA Cortona si assicurerà sempre che tu sia pienamente consapevole di tutti i pro e i contro prima di impegnarti in qualsiasi acquisto. Siamo inoltre lieti di presentarti geometri, avvocati e notai che parlano la lingua inglese e con i quali potrai consultarti direttamente.